상속재산이 부동산 위주일 때 가장 골치 아픈 두 가지는 “얼마로 평가되나”와 “세금 낼 현금이 없다”입니다. 부동산은 시가로 평가되면 공시가격보다 높아져 세금이 늘고, 정작 납부할 현금은 부족한 경우가 많습니다. 평가 기준을 이해하고 납부·절세 수단을 미리 챙겨야 합니다.
1. 부동산은 어떻게 평가되나
2. 부동산 상속의 핵심 공제
3. 현금이 없을 때 — 연부연납·물납
4. 부동산 상속 절세 포인트
5. 자주 묻는 질문
부동산은 어떻게 평가되나
| 유형 | 평가 기준 |
|---|---|
| 아파트·오피스텔 | 유사 매매사례가액(시가) 우선 |
| 단독·다가구주택 | 매매·감정가 없으면 개별주택가격 |
| 토지 | 매매·감정가 없으면 개별공시지가 |
| 상가·꼬마빌딩 | 감정가·임대료 환산 또는 기준시가(국세청 감정평가 주의) |
평가 방법 전반은 상속재산 평가 방법에서 자세히 다룹니다. 특히 꼬마빌딩·고가 단독주택은 공시가격으로 신고해도 국세청이 감정평가를 의뢰해 시가로 재산정하는 사례가 늘고 있습니다.
부동산 상속의 핵심 공제
- 동거주택 상속공제: 10년 이상 부모와 함께 산 무주택 자녀가 그 집을 상속받으면 최대 6억 원 공제
- 배우자 상속공제: 배우자가 부동산을 상속받으면 최소 5억~최대 30억 공제(상속세 면제 한도 참고)
- 금융재산 공제는 부동산엔 적용 안 됨 → 부동산만 있으면 공제가 적어 세금이 커질 수 있음
현금이 없을 때 — 연부연납·물납
부동산은 당장 현금화가 어려워 세금 낼 돈이 없는 경우가 많습니다.
- 분납: 납부세액 1,000만 원 초과 시 2개월 내 분할
- 연부연납: 2,000만 원 초과 시 담보 제공하고 최대 10년 분할(가산금 발생)
- 물납: 부동산·유가증권이 상속재산의 1/2을 초과하는 등 요건을 갖추면 현금 대신 부동산으로 납부 가능(요건 엄격)
전체 신고·납부 일정은 상속세 신고 기한에서 확인하세요.
부동산 상속 절세 포인트
- 감정평가 활용: 상속 시 감정가로 취득가액을 높여두면, 향후 양도할 때 양도차익이 줄어 양도세를 아낄 수 있습니다(상속세와 함께 비교).
- 동거주택 요건 챙기기: 무주택·10년 동거 요건을 맞추면 최대 6억 공제로 큰 절세
- 사전증여와 비교: 부동산은 미리 증여하는 것이 유리한지 상속이 나은지 따져야 합니다(상속세 절세 방법). 토지가 많다면 토지 상속세도 함께 확인하세요.
· 국세청 세미래콜센터 ☎ 126 — 부동산 평가·상속세 상담
· 홈택스 hometax.go.kr — 상속세 모의계산
· 국세법령정보시스템 taxlaw.nts.go.kr
자주 묻는 질문
Q. 부동산 상속세는 공시가격으로 계산하나요?
A. 원칙은 시가입니다. 아파트는 유사 매매사례가액으로, 거래가 드문 단독·토지는 감정가가 없으면 공시가격으로 평가합니다. 고가 부동산은 국세청이 감정평가로 시가를 재산정하기도 합니다.
Q. 집 한 채만 상속받았는데 세금 낼 현금이 없어요.
A. 연부연납으로 최대 10년에 걸쳐 나눠 내거나, 요건을 갖추면 부동산으로 내는 물납을 검토할 수 있습니다. 동거주택 공제 대상이면 세금 자체가 크게 줄 수도 있습니다.
Q. 상속받은 부동산을 팔 때 세금은 어떻게 되나요?
A. 양도가액에서 상속 당시 평가액(취득가액)을 뺀 차익에 양도세가 붙습니다. 그래서 상속 시 감정평가로 취득가액을 높여두면 향후 양도세를 줄일 수 있어, 상속세와 함께 비교해야 합니다.
Q. 부동산만 있으면 세금이 더 많나요?
A. 그럴 수 있습니다. 금융재산 상속공제(최대 2억)는 부동산엔 적용되지 않아, 같은 금액이라도 부동산만 있으면 공제가 적어 세 부담이 커질 수 있습니다.
· 부동산은 시가 평가가 원칙(아파트=매매사례, 단독·토지=감정·공시)
· 동거주택(6억)·배우자공제가 핵심, 금융재산공제는 미적용
· 현금 부족 시 연부연납(10년)·물납
· 감정평가로 취득가액↑ → 향후 양도세 절감(상속세와 비교)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 세무 자문을 대체하지 않습니다. 평가·공제·물납 요건은 개정될 수 있습니다. 구체적 신고는 세무사 또는 관할 세무서(국세청 ☎126)에 확인하시기 바랍니다.