상속세는 재산을 얼마로 평가하느냐에 따라 세액이 크게 달라집니다. 원칙은 상속개시일(사망일) 현재의 ‘시가’로 평가하는 것이고, 시가를 알 수 없을 때만 공시가격 등 보충적 방법을 씁니다. 같은 부동산이라도 시가로 잡히면 공시가격보다 높아져 세금이 늘 수 있습니다.
평가의 대원칙 — 시가
상속재산은 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 다음 가격을 시가로 봅니다.
- 해당 재산의 매매가액
- 감정가액(공신력 있는 감정기관 2곳 이상, 기준시가 10억 이하는 1곳 가능)
- 수용·경매·공매가액
- 유사한 재산의 매매사례가액
시가를 확인할 수 없을 때만 공시가격 등 보충적 평가액을 적용합니다. 평가액이 정해지면 그 금액으로 상속세 계산이 이뤄집니다.
부동산·아파트 평가
| 구분 | 평가 방법 |
|---|---|
| 아파트·오피스텔 | 유사 매매사례가액(같은 단지·면적·층의 최근 거래) 우선 |
| 단독주택·다가구 | 매매·감정가 없으면 개별주택가격(공시가격) |
| 토지 | 매매·감정가 없으면 개별공시지가 |
| 상가·빌딩 | 임대료 환산가액·감정가 또는 기준시가 |
아파트는 거래가 활발해 대부분 시가(유사 매매사례가액)로 평가됩니다. 부동산 중심 상속의 절세는 부동산 상속세에서, 증여 시 평가·세금은 아파트 증여 세금에서 더 자세히 다룹니다.
주식·예금·보험금 평가
- 상장주식: 평가기준일 전후 각 2개월(총 4개월) 종가의 평균
- 비상장주식: 순손익가치와 순자산가치를 가중평균(3:2)해 산정
- 예금·적금: 잔액 + 미수이자(원천징수세액 차감)
- 보험금: 상속인이 받는 사망보험금(피상속인이 보험료를 냈다면 상속재산에 포함)
- 골프회원권·차량 등: 시가 또는 기준시가
감정평가를 활용할 때
토지·단독주택·꼬마빌딩처럼 유사 매매사례가 없는 부동산은 공시가격으로 신고하기도 하지만, 주의가 필요합니다.
- 공시가격은 시세보다 낮아 당장은 세금이 적지만, 국세청이 감정평가를 의뢰해 시가로 다시 매기는 경우가 있습니다(특히 고가 부동산).
- 반대로 추후 양도 시 양도차익을 줄이려면, 상속 시점에 감정평가로 취득가액을 높여두는 것이 유리할 수 있습니다.
- 즉 ‘상속세 vs 향후 양도세’를 함께 보고 평가 방법을 정해야 합니다.
· 국세청 세미래콜센터 ☎ 126 — 재산 평가 상담
· 홈택스 hometax.go.kr — 상속세 모의계산·재산평가 안내
· 국세법령정보시스템 taxlaw.nts.go.kr — 평가 관련 법령·해석
자주 묻는 질문
Q. 상속재산은 공시가격으로 평가하나요?
A. 원칙은 시가입니다. 매매·감정·경매가액이나 유사 매매사례가액이 있으면 그 금액으로, 시가를 확인할 수 없을 때만 공시가격 등 보충적 평가액을 씁니다.
Q. 아파트는 어떻게 평가되나요?
A. 같은 단지·면적·층의 최근 거래(유사 매매사례가액)를 시가로 봅니다. 거래가 활발해 대부분 공시가격이 아닌 시세 수준으로 평가됩니다.
Q. 평가기준일은 언제인가요?
A. 상속은 사망일, 증여는 증여일이 평가기준일입니다. 그 전후 6개월(증여는 평가기간이 다름) 이내의 매매·감정가액 등을 시가로 인정합니다.
Q. 감정평가를 받는 게 유리한가요?
A. 경우에 따라 다릅니다. 당장 상속세는 늘 수 있지만 취득가액이 높아져 향후 양도세가 줄 수 있습니다. 처분 계획과 함께 따져 결정해야 합니다.
· 상속재산 평가의 원칙은 평가기준일 현재의 시가
· 아파트는 유사 매매사례가액, 토지·단독은 감정·공시가격
· 상장주식은 전후 2개월 종가 평균, 예금은 잔액+미수이자
· 감정평가는 상속세와 향후 양도세를 함께 보고 결정
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 세무 자문을 대체하지 않습니다. 평가 기준은 재산 종류·시기에 따라 다르고 개정될 수 있습니다. 구체적 평가·신고는 세무사 또는 관할 세무서(국세청 ☎126)에 확인하시기 바랍니다.