아파트 증여 시 세금 총정리 — 증여세·취득세·부담부증여 2026

아파트를 자녀에게 증여하면 받는 사람이 증여세와 취득세를 모두 부담합니다. 게다가 아파트는 시가(유사 매매사례가액)로 평가되어 공시가격보다 높게 잡히는 경우가 많아, 예상보다 세금이 큽니다. 핵심은 평가 기준과 부담부증여 활용 여부입니다.

아파트 증여 시 내는 두 가지 세금

증여세 공제 한도(성인 자녀 5,000만 원 등)는 증여세 면제 한도 총정리에서, 세율 계산은 증여세 계산법에서 확인하세요.

증여재산 평가 — 왜 시가인가

예전에는 아파트도 공시가격으로 평가하는 경우가 있었지만, 지금은 비슷한 단지·면적의 최근 매매사례가액(시가)을 우선 적용합니다. 같은 아파트라도 최근 거래가 높게 형성됐다면 그만큼 증여재산가액도 올라갑니다.

• 시가 우선: 증여일 전후 일정 기간의 유사 매매사례가액
• 취득세도 시가 기준: 2023년부터 증여 취득세 과세표준도 시가인정액으로 변경
• 그래서 “공시가격으로 싸게 증여”는 더 이상 통하지 않습니다.

사례 계산 (시가 6억 아파트)

성인 자녀에게 시가 6억 원 아파트를 증여한다고 가정하면(채무 없음):

• 증여세: 6억 − 공제 5,000만 = 과세표준 5억 5,000만 → 5.5억 × 30% − 6,000만 = 약 1억 500만 원(신고세액공제 3% 전)
• 취득세: 시가인정액 6억 × 3.5% = 약 2,100만 원(지방교육세 등 별도)
• 합계 약 1억 2,600만 원의 세금이 발생

부담부증여로 절세하기

부담부증여는 전세보증금이나 담보대출 같은 채무를 낀 채로 증여하는 방식입니다.

• 구조: 아파트 시가 − 채무 = 순수 증여분(증여세) / 채무 부분 = 양도로 간주(양도소득세)
• 효과: 채무만큼 증여재산이 줄어 증여세가 감소
• 주의: 채무 부분에는 증여자에게 양도소득세가 부과됩니다. 양도차익이 크면 오히려 불리할 수 있어 반드시 비교 계산이 필요합니다.
• 요건: 수증자가 그 채무를 실제로 인수·상환해야 인정됩니다(소득·상환능력 확인).

또한 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하면 ‘이월과세’로 취득가액을 증여자 기준으로 계산해 양도세가 커질 수 있으니, 매각 시점도 고려해야 합니다. 상속과의 유불리는 상속세 절세 방법에서 함께 따져보세요.

자주 묻는 질문

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 세무 자문을 대체하지 않습니다. 세율·평가·중과 요건은 지역과 시기에 따라 다르고 개정될 수 있습니다. 구체적 신고는 세무사 또는 관할 세무서(국세청 ☎126)에 확인하시기 바랍니다.