부모님 명의 산을 미리 물려받으려는데 증여세가 얼마인지, 시가가 없는 임야는 무엇을 기준으로 평가하는지 막막한 분이 많습니다. 임야 증여세 계산 순서를 공시지가 3억 사례로 풀고, 취득세와 신고 기한, 산이라서 따로 챙길 것까지 정리했습니다.
임야는 최근 거래가 없으면 개별공시지가로 평가합니다. 공시지가 3억원 임야를 성년 자녀에게 증여하면 5천만원을 공제한 2억 5천만원에 20% 세율을 적용해 증여세 3,880만원(신고세액공제 3% 반영)이고, 여기에 취득세 4%인 1,200만원이 따로 붙습니다.
신고는 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 안에 해야 하고, 취득세 신고 기한도 같습니다. 농지와 달리 임야에는 자경 감면이 없습니다.
임야 평가, 시가가 없으면 공시지가
증여세는 증여일 현재의 시가로 매기는 것이 원칙입니다. 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 그 임야나 비슷한 임야가 팔린 값, 감정평가액, 수용·경매 가격이 있으면 그것이 시가입니다. 그런데 산은 아파트처럼 거래가 잦지 않아 시가가 없는 경우가 대부분이고, 그때는 개별공시지가로 평가합니다. 공시지가는 부동산공시가격알리미에서 지번만 넣으면 회원가입 없이 볼 수 있습니다.
주의할 점이 하나 생겼습니다. 국세청은 공시지가와 실제 가치 차이가 큰 부동산을 골라 직접 감정평가를 의뢰해 그 값으로 과세하는 사업을 2025년부터 임야까지 넓혔습니다. 추정 시가와 공시지가 차이가 5억원 이상이거나 10% 이상이면 대상이 될 수 있습니다. 도로가 붙어 개발 가능성이 있는 준보전산지처럼 시세가 공시지가보다 훨씬 높은 임야는 공시지가로 신고했다가 감정가로 세금이 다시 계산될 수 있으니, 그런 땅은 미리 감정평가를 받아 신고하는 쪽이 안전합니다.
임야 증여세 계산 순서와 사례
계산은 네 단계입니다. ① 평가액에서 증여재산공제를 뺀다 ② 세율을 곱하고 누진공제액을 뺀다 ③ 기한 안에 신고하면 3%를 깎아 준다 ④ 취득세는 따로 낸다. 증여재산공제는 받는 사람 기준으로 10년간 합산해 성년 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원, 배우자 6억원이고, 혼인·출산 시 1억원이 더해집니다.
| 임야 공시지가 | 공제 후 과세표준(성년 자녀) | 산출세액 | 신고세액공제 3% 후 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 5,000만원 | 500만원(10%) | 485만원 |
| 3억원 | 2억 5,000만원 | 4,000만원(20%, 누진공제 1,000만원) | 3,880만원 |
| 5억원 | 4억 5,000만원 | 8,000만원(20%, 누진공제 1,000만원) | 7,760만원 |
| 10억원 | 9억 5,000만원 | 2억 2,500만원(30%, 누진공제 6,000만원) | 2억 1,825만원 |
세율은 과세표준 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%입니다. 손주에게 바로 주면 세대생략 할증 30%가 붙습니다. 10년 안에 같은 사람에게 다른 재산을 준 적이 있으면 그 금액을 합쳐 다시 계산하므로, 위 표는 10년 내 다른 증여가 없다는 전제입니다. 세율표와 3천만원·3억원 사례의 세부 계산은 증여세 계산법과 세율·신고 방법에서 볼 수 있습니다.
취득세 4%, 과세표준은 시가인정액이 원칙
증여로 받은 임야에는 취득세 3.5%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.3%가 붙어 합계 4%를 냅니다. 공시지가 3억원이면 1,200만원입니다. 2023년부터 무상취득의 과세표준은 매매사례가액·감정가액 같은 시가인정액이 원칙이지만, 임야는 비교할 거래가 드물어 실무에서는 시가표준액(공시지가)으로 가는 경우가 많습니다. 시가표준액 1억원 이하 임야는 둘 중 하나를 고를 수 있습니다.
취득세 신고·납부 기한은 증여 계약일이 속한 달 말일부터 3개월로, 증여세 신고 기한과 같습니다. 유상 매매의 60일과 다르니 헷갈리지 않아야 합니다. 증여받은 부동산의 등기는 취득세를 낸 뒤 진행합니다.
신고 기한과 안 냈을 때 가산세
증여세는 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 안에 홈택스나 세무서에 신고합니다. 6월 10일에 증여했다면 9월 30일까지입니다. 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 깎아 주고, 안 하면 무신고 가산세 20%(부정 행위면 40%)에 납부지연 가산세가 하루 0.022%씩 붙습니다. 3,880만원을 안 낸 채 1년이 지나면 가산세만 1,000만원이 넘습니다.
내야 할 세금이 1,000만원을 넘으면 2개월 안에 나눠 낼 수 있고, 2,000만원을 넘으면 연부연납으로 여러 해에 걸쳐 낼 수 있습니다. 부모에게서 받은 재산은 이후 부모가 돌아가셨을 때 10년 안의 증여분이 상속재산에 합산되므로, 증여가 절세인지 상속이 나은지는 부모 재산 전체를 놓고 따져야 합니다.
산이라서 따로 챙길 것 세 가지
첫째, 보전산지인지 준보전산지인지. 보전산지(임업용·공익용)는 허용되는 행위가 법에 열거된 것뿐이라 개발이 어렵고 공시지가도 낮습니다. 준보전산지는 행위 제한이 적어 공시지가가 높고, 앞서 말한 감정평가 대상이 되기도 쉽습니다. 산지 구분은 토지이용계획확인원에서 확인합니다.
둘째, 자경 감면이 없습니다. 농지는 8년 이상 직접 농사지은 부모가 자녀에게 줄 때 증여세를 깎아 주는 제도가 있지만 임야는 대상이 아닙니다. 농지·임야 평가와 영농상속공제는 토지 상속세, 농지·임야 평가와 영농상속공제에 정리돼 있습니다.
셋째, 나중에 팔 때 비사업용 토지가 되기 쉽습니다. 임야가 있는 시·군·구나 연접 지역, 직선 30km 안에 주민등록을 두고 실제로 살지 않으면 비사업용 토지로 보고, 양도소득세에 기본세율보다 10%p를 더 매깁니다. 상속받은 임야는 5년 안에 팔면 이 중과에서 빼 주는 특례가 있지만 증여받은 임야에는 그 특례가 없습니다. 자녀가 시골 산을 받아 두었다가 팔 계획이라면 이 차이가 증여와 상속의 유불리를 가릅니다. 자녀 공제 한도를 10년 단위로 쓰는 방법은 자녀 증여 10년 합산 한도에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 임야 공시지가가 5천만원이면 증여세가 없나요?
A. 성년 자녀가 10년 안에 다른 증여를 받은 적이 없다면 5천만원 공제 안이라 증여세는 0원입니다. 그래도 신고는 하는 것이 좋습니다. 신고해 두면 나중에 자금출처를 소명할 때 근거가 되고, 취득세 4%는 증여세와 별개로 내야 합니다.
Q. 형제 두 명에게 지분으로 나눠 주면 세금이 줄어드나요?
A. 줄어듭니다. 증여재산공제는 받는 사람마다 적용되고 세율도 각자의 과세표준에 매기므로, 3억원 임야를 두 자녀에게 절반씩 주면 각각 1억 5천만원에서 5천만원을 뺀 1억원에 10%가 적용되어 1인당 970만원, 합계 1,940만원으로 3,880만원의 절반이 됩니다. 다만 공유 지분은 나중에 처분할 때 전원 동의가 필요합니다.
Q. 증여 대신 싸게 파는 방법은 안 되나요?
A. 가족 간에 시가보다 30% 이상 또는 3억원 이상 싸게 팔면 그 차액을 증여로 봅니다. 시가의 70~130% 안에서 실제로 돈이 오간 매매라면 인정될 수 있지만 자금출처 조사를 받기 쉬우므로, 세무사와 상의해 매매와 증여 중 세금이 적은 쪽을 골라야 합니다.
Q. 임야에 있는 나무나 묘지도 증여세 대상인가요?
A. 땅에 붙어 있는 입목은 토지와 함께 평가됩니다. 다만 조상 묘가 있는 금양임야와 묘토는 상속 때 일정 면적까지 상속세를 비과세하는 규정이 있고, 증여에는 그 비과세가 없습니다. 선산은 증여보다 상속으로 넘기는 것이 세금 면에서 유리한 경우가 많습니다.
① 임야는 시가가 없으면 개별공시지가로 평가하고, 국세청이 감정평가로 다시 매길 수 있는 땅은 미리 감정을 받는 것이 안전합니다. ② 공시지가 3억원을 성년 자녀에게 주면 증여세 3,880만원, 취득세 4% 1,200만원입니다. ③ 신고는 증여일이 속한 달 말일부터 3개월, 안 하면 가산세 20%가 붙습니다. ④ 임야는 자경 감면이 없고, 증여받은 임야는 팔 때 비사업용 토지 중과를 피하는 특례가 없습니다.
본 글은 국세청·법제처 자료를 바탕으로 정리한 참고 정보이며 세무 자문이 아닙니다. 평가 방법과 세액은 개별 사정과 관련 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전 세무사 또는 국세청(126)에 확인하시기 바랍니다.